FAQ

При покупке недвижимости не происходит автоматического получения ВНЖ, но есть несложная процедура получения ВНЖ, когда у Вас уже есть собственность.

Для того чтобы жить в Доминиканской Республике гражданство не требуется. Единственное в чем Вы будете ограничены – это участие в выборах. В остальном, различий Вы не заметите.
Гражданство – это прежде всего налоговое резидентство. Паспорт Доминиканской Республики требуется тем, кого не устраивают налоги в своей стране и кому хочется иметь более мягкий фискальный надзор. Также оно подойдет тем россиянам, кто из-за санкций испытывает трудности с открытием счетов и переводом денег через иностранные банки.
Есть два способа получить гражданство: быстрый и долгий.
Быстрый – это когода вы становитесь инвестором в отношении любой местной компании либо приобретаете национальные ценные бумаги на сумму от 200 000 USD, затем получаете ВНЖ и через 2 года можете стать гражданином.
Медленный связан с постепенной натурализацией в стране и занимает 5 лет. Владение недвижимостью для властей является веской гарантией ваших намерений остаться в стране.

Да, начиная с 1992г., когда в Доминкане произошла либерализация законодательства в отношении иностранных граждан, сняты любые ограничения на строительство и владение недвижимостью.

В Доминикане есть три вида налогов на недвижимость:

1. Налог на недвижимость, которая находится в собственности. Налогом облагается стоимость, по которой Вы приобрели недвижимость. Причем, Вам нужно будет уплачивать налог только на разницу превышающую 130 000 USD (6 500 000 песо). Ставка налога – 1%. Т.е. если вы купили недвижимость, скажем за 250 000 USD, то вам нужно будет уплатить налог с суммы 120 000 USD, а именно – 1 200 USD.
2. Налог на доходы от аренды. Если Вы сдаете в аренду свой дом, то налогом будет облагаться только доход свыше 6000 USD в год. Правда следует отметить, что многие арендодатели вообще не указывают в своих налоговых декларациях доход от сдачи жилья в аренду.
3. Трансферный налог, т.е. налог за смену права собственности. При покупке недвижимости, Вы должны будете уплатить однократный налог за смену собственника в размере 3% от суммы сделки.

На то есть несколько причин:

1. Цена недвижимости определяется главным образом её расположением, поэтому если недвижимость оказывается намного дешевле, чем в среднем по данной местности, то наверняка для этого есть веские и при этом не очень хорошие причины. Такая недвижимость, как правило, находится в неблагополучных районах без охраны и без закрытой для посторонних территории. Это означает, что иногда вашу квартиру будут грабить, неподалеку будут продавать наркотики, а по соседству запросто может расположиться бордель. Такие квартиры не пользуются спросом даже у доминиканцев среднего класса.  Поэтому, чтобы не поиметь дурной опыт, лучше не связывайтесь с такими предложениями.
2. Такую недвижимость потом будет трудно продать без огромного дисконта, и даже невозможно сдать в аренду. Чудес не бывает, к сожалению, и она стоит дешево отнюдь не просто так. То есть, если к примеру, вы вдруг приобретете у не очень добросовестных риэлторов квартиру за 90 тыс долл., то продать вы её сможете в лучшем случае за 40-45 тыс. долл. и то с большим трудом.
   
3. Элементарный подлог. Недвижимость по документам может быть неправильно оформлена. Без должной экспертизы нормативных документов и знания языка понять это практически невозможно. В итоге, может оказаться так, что вы на самом деле являетесь собственником соседнего сарая, а не квартиры.

Потому, что земля на расстоянии 1 – 3 км от побережья стоит около 300 долл. за кв.м., поэтому средний участок под будущий дом размером в 8 соток будет стоить порядка 240 000 долл. Сюда нужно прибавить затраты на строительство самого дома, подведение коммуникаций, строительство дороги, если необходимо, вот и получается довольно немаленькая сумма.
Ну, а земля на первой и второй линиях у моря вообще оценивается в несколько тысяч долларов за кв.метр, в зависимости от достоинств района.
Так что нет смысла пытаться найти дом у моря, который стоит много ниже, чем в среднем по рынку. Скорее всего вы столкнетесь с мошенниками.
Имейте ввиду, что недорогой по российским меркам недвижимости в Доминикане на самом деле очень много, но только находится она за много километров от побережья, а земля на топовом мировом курорте никогда не будет стоить дешево. Люди со всего мира хотят иметь здесь свой дом.
Будьте аккуратны.

Недвижимость лучше покупать в закрытых охраняемых резиденциях – аналог наших жилых комплексов. В таком случае вы сможете избежать многих неприятностей, связанных с посторонними людьми, самая большая из которых – кража.
Понятно, что такая недвижимость стоит дороже, не только потому, что там есть ограждение и охрана, но также и потому, что такие резиденции строятся, как правило, на самых привлекательных участках.
Самая привлекательная недвижимость расположена на курорте – это Баваро и Пунта-Кана. Там есть и живописные пляжи с бирюзовыми лагунами, и большое разнообразие магазинов, кафе и ресторанов, к которым привык современный городской обитатель. Там вас всегда будет ждать хороший сервис, развитая инфраструктура, идеальные дороги и многие другие удобства современной жизни.
Еще есть два luxury курорта – это Кап Кана и Каса де Кампо. Это настоящий эксклюзив для состоятельных людей. Там живут знаменитости и бизнесмены. И конечно, там самый высокий уровень комфорта и сервиса.
Не стоит покупать недвижимость в удаленных или малоразвитых районах. Также не стоит покупать недвижимость в бедных и неблагополучных кварталах. Даже если внешне такая недвижимость будет выглядеть вполне красиво, жизнь там не принесет вам много счастья.

Да, можно. Решение о выдаче ипотечного кредита принимают банки. Для рассмотрения им требуется выписка по счетам за последние 6 месяцев, справка о зарплате или отчет о прибылях и убытках ЮЛ (также банк может попросить еще какие-то документы). Какими именно будут условия кредита в Вашем случае решает банк. Чаще всего, процентная ставка для заемщиков-иностранцев бывает около 11-14% и первоначальный взнос около 50% от стоимости.

Если Вы планируете жить в Доминикане большую часть года, то лучше подойдет дом. Если же вы собираетесь приезжать в отпуск или на каникулы и проводить здесь 2 – 3 месяца в году, то Вам лучше подойдет квартира. Дом обходится дороже в содержании и его труднее сдать в аренду, тогда как квартиры легко сдаются и, если место выбрано удачно, то быстрее окупаются через аренду.

A House (es. casa) is more compact, generally with up to three bedrooms, with a small yard and rarely includes a pool. Houses are usually built in residential areas, away from the ocean, where the land is cheaper.

A Villa (es. villa),  on the contrary, is much larger and often luxurious. A true Villa has plenty of space inside and outside, lots of rooms and it usually has a pool and besides that, it’s located in more expensive place close to the ocean.

Одноэтажный дом с бассейном – 1250 долл./кв.м.
Двухэтажный дом с бассейном – 1100 долл./кв.м.

Привлекательные прибрежные районы Доминиканы активно застраиваются. Из-за этого количество свободных земель в этих местах сокращается (нет территориального резерва – красивой прибрежной территории очень мало), поэтому цены на земли постоянно увеличиваются, так как растет население и уровень благосостояния, благодаря переезжающим сюда иностранцам (в основном европейцам и американцам).

Потому что люди, которые хотят купить напрямую в итоге заплатят двойную агентскую комиссию.
Как действует собственник, который только что сам вышел на рынок?
Он смотрит на среднюю цену соседей по району, накидывает на торг и потом еще накидывает “с запасом”, чтобы не прогадать. Но он не задумывается, что в цене соседей уже содержится комиссия агента. В итоге, в его цене заложены двойные агентские комиссионные.
Поэтому, если вы найдете такого собственника, то вы заплатите больше, чем при покупке через агентство.